Alcune difformità eseguite nel corso dei lavori per l'attuazione di titoli abilitativi con cui è stato costruito l’immobile possono essere inquadrate dal tecnico abilitato quali “tolleranze di costruzione”, nel qual caso non si configurano pertanto quali difformità.

Possono rientrare in detta favorevole condizione le variazioni di altezza, distacco, cubatura, superficie coperta e di ogni parametro delle singole unità immobiliari se contenuto entro il due per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

Ai sensi della citata normativa risultano altresì tollerabili irregolarità geometriche di minima entità e modeste opere interne, sempre se eseguite nel corso dei lavori per l'attuazione di titoli abilitativi, a condizione che non riguardino immobili vincolati ai sensi del Codice, non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.

Infine possono rientrare fra le tolleranze gli errori materiali di rappresentazione riscontrati nel progetto edilizio o le rettifiche di errori progettuali eseguite direttamente in cantiere.

Il compito di riconoscere e certificare che le difformità riscontrate nell’immobile interessato non costituiscono vizi sanzionabili è affidato a un tecnico abilitato «ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze e segnalazioni edilizie e rappresentate nei relativi elaborati progettuali, oppure con dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, oppure scioglimento della comunione o di diritti reali».

Nel termine generico di sanatoria sono ricomprese quelle attività amministrative preordinate alla regolarizzazione di opere abusive mediante il pagamento di una sanzione amministrativa.

L’immobile così regolarizzato acquisisce una piena legittimità e potrà essere liberamente compravenduto nonché oggetto di qualsiasi successivo intervento consentito al pari di un immobile da sempre regolare.

Non sempre è però possibile ricorrere alla sanatoria, infatti la legislazione vigente ne consente la facoltà solo qualora sia soddisfatto il requisito della cosiddetta doppia conformità, ossia se fosse possibile realizzare le opere all’epoca in cui sono state abusivamente eseguite, le quali devono risultare inoltre conformi secondo la legislazione vigente al momento di presentazione della istanza di sanatoria.

Trattasi di abuso formale e non sostanziale, ossia all’epoca in cui sono state realizzate è mancata la previa presentazione di una formale istanza per ottenere il titolo edilizio (con annessi e connessi fra cui il pagamento di oneri concessori e diritti) , ma se detta istanza fosse stata presentata sarebbe stato possibile ottenerne il rilascio.

La regolarizzazione di opere abusive può essere ottenuta mediante la presentazione di quattro diverse istanze a seconda della tipologia di opere che si intendono sanare:

CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata: per opere riconducibili alla manutenzione straordinaria ed al restauro e risanamento conservativo che non interessino elementi strutturali, quali ad esempio la creazione o demolizione di tramezzi, la realizzazione di collegamenti verticali od orizzontali interni, alcune opere pertinenziali, mutamenti di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, ecc.;

SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività: per opere di manutenzione strutturali, di ristrutturazione edilizia conservativa, opere pertinenziali con volumetria aggiuntiva entro il 20%, mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso, ecc.;

Attestazione di Conformità: per le medesime tipologie di opere di cui alla SCIA, con l’unica differenza che viene rilasciato atto formale abilitativo espresso;

Permesso di Costruire in Sanatoria: per nuove costruzioni, per opere che determinino la trasformazione permanente di suolo inedificato, ristrutturazione edilizia pesante, ristrutturazione urbanistica, ecc.; Si sottolinea l’importanza che assume l’inquadramento della procedura corretta da parte del tecnico abilitato competente, che consentirà all’interessato richiedente di ottenere il risultato atteso ovvero di acquisire una regolarizzazione definitiva. In tutti i suddetti casi per il rilascio o la validità della sanatoria occorre sia versata una sanzione amministrativa determinata dal Comune da un minimo di € 1000,00. Oltre alla sanzione si dovrà procedere al versamento degli importi per contributi concessori e diritti, qualora dovuti.

La procedura di fiscalizzazione è una procedura residuale che consente ai comuni di irrogare una sanzione pecuniaria in taluni casi in cui non sia possibile ottenere la sanatoria di opere abusive e unitamente sia dimostrata l’impossibilità di procedere alla loro demolizione o comunque a una rimessione in pristino senza arrecare pregiudizio alla parte eseguita in conformità.

La possibilità di applicazione di tale ipotesi sanzionatoria, alternativa alla demolizione, deve essere attentamente valutata dal tecnico rilevatore prima di sottoporla al comune interessato. Tale facoltà infatti non è applicabile in tutti i casi rimanendovi esclusi gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità dal medesimo, oppure con le variazioni essenziali, a meno che non vi sia comunque stato incremento dell’area di sedime del fabbricato (per cui ritorna applicabile).

La sanzione che la legislazione prevede sia applicata può risultare sensibilmente più onerosa rispetto a quella di sanatoria, essendo commisurata al doppio dell’incremento di valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione delle opere. Alcuni comuni hanno appositamente regolamentato detta ipotesi sanzionatoria definendo modalità per ottenerla e criteri per la determinazione della sanzione18.

Altra ipotesi sanzionatoria è quella riservata a proprietà immobiliari con destinazione d’uso residenziale che presentano opere eseguite in parziale difformità dal titolo abilitativo anteriori al 17 marzo 1985, per i quali la sanzione pecuniaria è stabilita pari al doppio del costo di produzione determinato in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392 della parte dell’opera realizzata in difformità dal titolo abilitativo19.

Le suddette ipotesi sanzionatorie, sebbene consentono di conservare il bene nello stato di fatto senza dover demolire il proprio immobile, non rimuovono il carattere abusivo dell’opera. Le opere non acquisiscono la conformità ma non dobbiamo demolirle e l’immobile può essere compravenduto. Le parti oggetto di fiscalizzazione potranno essere solo oggetto di interventi manutentivi e conservativi, ma non potranno partecipare alle volumetrie legittime nei casi di interventi più radicali.

Il Notaio specificherà nell’atto quali sono queste opere portandone a conoscenza l’acquirente.

Alcuni casi impongono una valutazione comparativa delle possibili soluzioni, da cui potrebbe risultare necessario o anche solamente opportuno procedere ad alcuni interventi correttivi finalizzati a raggiungere uno stato attuale dell’immobile che renda possibile presentare una istanza di sanatoria.

Questa condizione si può verificare per esempio quando manca il rispetto di alcuni parametri igienico-sanitari (aero-illuminazione, dimensioni minime ambienti), oppure quando il requisito di conformità è soddisfatto allo stato in cui sono state eseguite le opere e non all’attualità in cui è richiesto il rispetto di standard costruttivi specifici per il raggiungimento di un maggiore livello di qualità edilizia (isolamento termo-acustico, barriere architettoniche), oppure per l’eliminazione di piccole aggiunte superfetative in ambiti tutelati.

Può risultare allora conveniente effettuare alcune opere di adeguamento che consentono nell’immediato di poter presentare istanza di sanatoria e in prospettiva di aumentare comunque il valore intrinseco dell’unità immobiliare interessata.

Altre specifiche situazioni in cui vige obbligo di provvedere ad un pronto intervento di adeguamento e conseguente sanatoria è quando l’immobile non risulti pienamente conforme nei riguardi della sicurezza strutturale e antincendio, quale risulta presso gli uffici regionali del Genio Civile (per eventuali opere strutturali per cui era necessario provvedere al deposito o al rilascio di autorizzazione), o presso gli uffici del Comando dei Vigili del Fuoco per adempimenti antincendio (se trattasi di attività soggette al rilascio del Certificato Prevenzione Incendi) .

Qualora le opere abusivamente realizzate non possano essere ricondotte ad una delle ipotesi precedentemente descritte non resta che provvedere alla demolizione delle opere abusive.

Questa infatti è la previsione normativa che gli Uffici Tecnici comunali sono tenuti a seguire in caso emergesse un abuso edilizio.

La demolizione è l’ultima ratio ma non si può disconoscere che resta quale effetto positivo, oltre ad aver chiuso un procedimento sanzionatorio con possibili conseguenze anche di carattere penale, l’aver reso commercializzabile o trasferibili a successori la parte conforme delle connesse proprietà immobiliari.